Miteigentum · Teilungsklage

Klage auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft (Teilungsversteigerung) — beenden Sie Ihr Immobilien-Miteigentum aus Deutschland

Wenn Sie sich mit Ihren Geschwistern aus einer Erbschaft, nach einer Scheidung mit dem früheren Ehepartner oder bei einer gemeinsamen Investition mit anderen Miteigentümern nicht einigen können: Wir beenden das Miteigentum an Ihrer Bruchteilsimmobilie auf gerichtlichem Wege und ziehen den auf Ihren Anteil entfallenden Betrag ein — während Sie in Deutschland sind.

Kostenlose Erstberatung
8–18 Monate
Durchschnittliche Verfahrensdauer
Keine Zustimmung nötig
Jeder Miteigentümer kann allein Klage erheben
50 %
Mindestverkaufsquote im ersten Versteigerungstermin (bezogen auf den Sachverständigenwert)
Friedensgericht
Gericht am Belegenheitsort der Immobilie

Was ist die Klage auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft?

Die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft (früher izale-i şüyu) bezeichnet die gerichtliche Beendigung der Miteigentümerstellung an einer Immobilie, die mehreren Personen zu Bruchteilen oder zur gesamten Hand gehört, und zwar im Rahmen der Vorschriften des türkischen Zivilgesetzbuches über das Miteigentum. Sie kommt typischerweise in folgenden Fällen in Betracht:

  • Immobilien, die aus einer Erbschaft gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Verwandten gehalten werden,
  • Grundstücke, die nach einer Scheidung im Miteigentum mit dem früheren Ehepartner verbleiben,
  • Objekte, die zu gemeinsamen Investitionszwecken erworben wurden, bei denen jedoch Streit entstanden ist.
Wichtig: Jeder einzelne Miteigentümer hat das Recht, diese Klage auch ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer zu erheben. Selbst wenn Ihre Geschwister sagen „wir verkaufen nicht“, steht der Rechtsweg offen.

Zwei Wege der Aufhebung: Verkauf oder Realteilung?

Aufhebung durch Verkauf vs. Teilung (Realteilung / taksim)
KriteriumDurch VerkaufTeilung (Realteilung)
Was geschieht?Die Immobilie wird öffentlich versteigert; der Erlös wird nach Anteilen verteiltDie Immobilie wird physisch geteilt; jeder Miteigentümer erhält eine selbständige Teileinheit
Wann wird es angewendet?In der Praxis der häufigste WegNur bei physisch teilbaren Immobilien (z. B. großes Grundstück)
Eigentumswohnung?Ja — der typische FallMeist faktisch nicht möglich
Wer bestimmt den Wert?Der gerichtlich bestellte Sachverständige (Verkehrswert)Der Sachverständige berichtet über die Teilbarkeit und die Wertgleichheit der Anteile

Der Verfahrensablauf Schritt für Schritt

  1. Klageschrift und Zustellung

    Die Klage wird beim Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) am Belegenheitsort der Immobilie erhoben; an alle Miteigentümer erfolgt eine Zustellung. Für im Ausland befindliche Miteigentümer wird das Verfahren der internationalen Zustellung durchgeführt.

  2. Beiziehung der Register

    Der Grundbucheintrag und die baurechtliche Situation der Immobilie werden vom Gericht beigezogen.

  3. Sachverständigengremium

    In der Regel wird ein Gremium bestehend aus einem Juristen, einem Bauingenieur/Architekten und einem Immobilienbewertungsgutachter bestellt.

  4. Ortsbesichtigung und Gutachten

    Der Sachverständige besichtigt die Immobilie vor Ort; er berichtet über den Verkehrswert und die Teilbarkeit. Sie haben das Recht, gegen das Gutachten Einwendungen zu erheben.

  5. Gerichtsentscheidung

    Das Gericht entscheidet über Verkauf oder Realteilung.

  6. Öffentliche Versteigerung

    Ist ein Verkauf angeordnet worden, erfolgt dieser im Wege der öffentlichen Versteigerung über die Vollstreckungsstelle (satış memurluğu/icra).

  7. Verteilung des Erlöses

    Der Verkaufserlös wird nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilsquoten an alle Miteigentümer ausgezahlt.

Verfahrensführung aus Deutschland

Mit einer bevollmächtigenden Vollmacht, die Sie beim türkischen Konsulat oder bei einem deutschen Notar erteilen, wird das Folgende vollständig von uns übernommen:

  • Erstellung der Klageschrift und Erhebung der Klage
  • Vertretung in den Verhandlungen
  • Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten
  • Begleitung der öffentlichen Versteigerung und der Verkaufsabwicklung
  • Einziehung des auf Ihren Anteil entfallenden Betrags aus dem Verkaufserlös

Verhandlungstermine, die Ergebnisse des Sachverständigengutachtens und die Phasen des Verkaufs werden Ihnen unverzüglich auf Türkisch und Deutsch mitgeteilt.

Dauer und Kosten

Die Verfahrensdauer variiert je nach Arbeitsbelastung des Gerichts und Belegenheitsort der Immobilie zwischen 8 und 18 Monaten. Die wesentlichen Kostenpositionen:

  • Gerichtsgebühren und Zustellungskosten (anteilig zum Streitwert)
  • Sachverständigenhonorar (je nach Beschaffenheit der Immobilie)
  • Kosten der Ortsbesichtigung
  • Anwaltshonorar
Tipp zur Rechtsschutzversicherung: Prüfen Sie unbedingt, ob Ihre Rechtsschutzversicherung in Deutschland auch Verfahren in der Türkei abdeckt — manche Policen gewähren auch bei grenzüberschreitenden Streitigkeiten Deckung. Die Prüfung nehmen wir gemeinsam mit Ihnen vor.

FAQ

Häufig gestellte Fragen zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft

Kann ich ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer Klage erheben?

Ja. Jeder einzelne Miteigentümer hat das Recht, ohne Zustimmung der anderen Klage zu erheben; dieses Recht ist durch das türkische Zivilgesetzbuch gewährleistet.

Wie wird der aus dem Verkauf erzielte Erlös verteilt?

Er wird nach den im Grundbuch eingetragenen Anteilsquoten an alle Miteigentümer verteilt. Auch wenn Sie die Klage erhoben haben, erhalten die übrigen Miteigentümer einen ihrem Anteil entsprechenden Betrag; das Ergebnis bindet alle Beteiligten.

Wie verfolge ich das Verfahren aus Deutschland?

Während des gesamten Verfahrens erfolgt eine regelmäßige Information auf Türkisch und Deutsch: Verhandlungstermine, das Sachverständigengutachten und die Phasen des Verkaufs werden Ihnen unverzüglich per WhatsApp, E-Mail oder Videogespräch mitgeteilt.

Ist der Verkaufspreis angemessen, und wer bestimmt ihn?

Den Preis bestimmt ein gerichtlich bestellter, unabhängiger Sachverständiger. Im ersten Versteigerungstermin kann die Immobilie zu mindestens 50 % des Sachverständigenwerts verkauft werden; findet sich kein Käufer, sinkt diese Quote im zweiten Termin. Wenn wir der Auffassung sind, dass der Wert zu niedrig festgesetzt wurde, erheben wir Einwendungen gegen das Gutachten.

Was geschieht, wenn ich die Klage „verliere“?

Dies ist im technischen Sinne kein gewonnener oder verlorener Prozess; es handelt sich um eine Gestaltungsklage (yenilik doğurucu dava). Das Gericht prüft die Teilbarkeit und entscheidet über den geeigneten Weg der Aufhebung — im Ergebnis wird das Miteigentum in jedem Fall beendet.

Sie können sich mit den Miteigentümern nicht einigen? Sprechen wir darüber.

Übermitteln Sie uns Ihre Grundbuchdaten; in einer kostenlosen Erstberatung beurteilen wir die Situation Ihrer Immobilie, die voraussichtliche Dauer und die Kostenpositionen. Aus Deutschland können wir das Verfahren per Vollmacht sofort einleiten.