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Immobilienkauf, -verkauf und Eigentumsübertragung — sicherer Ablauf aus Deutschland

Die Entfernung vergrößert die Risiken bei der Eigentumsübertragung: Hypothek, Pfändung, Schwarzbau, Erbenstreitigkeiten … Vor dem Kauf führen wir eine umfassende rechtliche Prüfung (Due Diligence) des Grundbuchs durch, erstellen Ihren Vertrag und schließen die Eigentumsübertragung per Vollmacht in Ihrem Namen ab.

Kostenlose Erstberatung
‰40
Gesamte Grunderwerbsteuer (Käufer + Verkäufer, je 20 Promille)
5 Jahre
Kritische Haltedauer bei der Wertzuwachssteuer
1–4 Wochen
Prüfung und Unterlagenvorbereitung; Grundbuchvorgang am selben Tag
0 Reisen
Vertretung beim Grundbuchamt per Vollmacht

Warum ist ein Anwalt beim Grundbuchvorgang unverzichtbar?

Auf der von Ihnen gekauften oder verkauften Immobilie kann eine der folgenden Belastungen liegen — und die meisten lassen sich ohne Einsicht in das Grundbuch nicht erkennen:

  • Beschränkungen wie Hypothek, Pfändung oder einstweilige Verfügung,
  • Rechte Dritter wie Vormerkung, Nießbrauch oder Wohnrecht,
  • Fragen der Bauamnestie (imar barışı) oder Probleme mit Schwarzbauten,
  • Streitigkeiten zwischen Erben,
  • Wegerechte oder nachbarrechtliche Streitigkeiten.

Die von uns durchgeführte eingehende Prüfung des Grundbuchregisters und die umfassende rechtliche Prüfung (Due Diligence) decken diese Risiken vor dem Vorgang auf.

Eigentumsübertragung Schritt für Schritt

  1. Vorbereitung und Beschaffung der Unterlagen

    Ein aktueller Grundbuchauszug und die Bescheinigung über den Bebauungsstand (imar durumu) werden eingeholt; das Verkehrswertschreiben wird bei der Gemeinde beantragt; die Grundbuchbewegungen des Verkäufers der letzten 5 Jahre werden geprüft.

  2. Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

    Prüfung auf Vormerkung, Hypothek und Pfändung; Übereinstimmung mit Bebauungsplan und Baugenehmigung; gegebenenfalls Mieterlage und Räumungsverpflichtung; Wohnungseigentum/Wohnungserbbaurecht (kat mülkiyeti/kat irtifakı); Abfrage von Hausgeld- und Grundsteuerrückständen.

  3. Vertragsphase

    Ein notarielles Kaufversprechen (satış vaadi) über die Immobilie wird erstellt (beim Notar oder in Anwesenheit des Anwalts); Anzahlungsbedingungen sowie Rücktritts- und Vertragsstrafenklauseln werden geregelt.

  4. Vorgänge beim Grundbuchamt

    Die Grunderwerbsteuer (tapu harcı) (je 20 Promille für Käufer und Verkäufer) sowie das Umlaufkapitalentgelt (döner sermaye) werden eingezahlt; die Parteien sind beim Grundbuchamt anwesend oder werden durch einen Bevollmächtigten vertreten; die neue Grundbuchurkunde wird entgegengenommen.

Welche Befugnisse muss die Vollmacht enthalten?

Die für Grundbuchvorgänge zu erstellende Sondervollmacht muss insbesondere Folgendes umfassen:

  • Befugnis zum An- und Verkauf bei den Grundbuchämtern
  • Befugnis zur Einzahlung von Grunderwerbsteuer (tapu harcı) und Umlaufkapitalentgelt
  • Befugnis zur Löschung oder Bestellung einer Hypothek
  • Befugnis zur Übertragung von Wohnungseigentum
  • Befugnis zur Nutzungsartänderung sowie zur Teilung/Zusammenlegung (ifraz/tevhit)

Wenn Sie Verkäufer sind: Ihre Immobilie aus Deutschland verkaufen

  • Binden Sie den Käufer durch ein notarielles Kaufversprechen (satış vaadi) und lassen Sie sich eine Anzahlung leisten.
  • Halten Sie die Aufteilung der Grunderwerbsteuer ausdrücklich im Vertrag fest.
  • Erklären Sie den Kaufpreis beim Grundbuchamt vollständig — eine zu niedrige Angabe zieht sowohl strafrechtliche Sanktionen als auch das Risiko einer späteren Steuerprüfung nach sich.
  • Lassen Sie bei einem Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb Ihre Pflicht zur Wertzuwachssteuer prüfen.
  • Beurteilen Sie wegen Ihrer steuerlichen Ansässigkeit in Deutschland die Frage der Doppelbesteuerung.

Wenn Sie Käufer sind: aus Deutschland in der Türkei investieren

  • Lassen Sie unbedingt eine rechtliche Prüfung (Due Diligence) des Grundbuchs durchführen.
  • Lassen Sie die Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands der Immobilie mit dem Grundbucheintrag bestätigen.
  • Prüfen Sie bei Immobilien im Projektstadium den Bauträger.
  • Sichern Sie sich ab, indem Sie das notarielle Kaufversprechen (satış vaadi) als Vormerkung im Grundbuch eintragen lassen.
  • Leisten Sie Zahlungen über den Bankweg und vertragsgemäß.
Häufige Falle: Forderungen nach „Barzahlung“ und der Angabe eines zu niedrigen Preises im Grundbuch. Kurzfristig scheint dies Kosten zu senken, birgt jedoch das Risiko von Steuerstrafen, Beweisproblemen und erheblichen Rechtsverlusten bei etwaigen Anfechtungsklagen. Der Bankweg und die Angabe des tatsächlichen Preises sind der stärkste Beweis, der Sie schützt.

FAQ

Häufig gestellte Fragen zu Grundbuchvorgängen

Kann ich den Grundbuchvorgang abschließen, ohne in die Türkei zu reisen?

Ja. Mit einer eigens für Grundbuchvorgänge ausgestellten Vollmacht des türkischen Konsulats oder eines deutschen Notars werden alle Kauf- und Verkaufsvorgänge über Ihren Anwalt abgewickelt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wie hoch ist der Satz?

Käufer und Verkäufer zahlen jeweils 20 Promille (insgesamt 40 Promille); die Parteien können diese Aufteilung im Vertrag abweichend regeln. Die Bemessungsgrundlage der Steuer darf nicht niedriger sein als der Verkehrswert der Immobilie.

Zahle ich in der Türkei Steuern, wenn ich meine Immobilie verkaufe?

Bei einem Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerbsdatum kann Wertzuwachssteuer anfallen; bei einem Verkauf nach mehr als 5 Jahren entsteht sie nicht. Für Ihre steuerliche Lage in Deutschland empfehlen wir, zusätzlich einen deutschen Steuerberater zu konsultieren.

Wie erfahre ich, ob ein baurechtliches Problem besteht?

Durch die Prüfung der Bescheinigung über den Bebauungsstand (imar durumu) und der Baugenehmigung wird festgestellt, ob die Immobilie einen Schwarzbau darstellt oder unter die Bauamnestie (imar barışı) fällt. Im Rahmen unserer Due-Diligence-Leistung führen wir alle Prüfungen durch und legen einen umfassenden Bericht vor.

Wie lange dauert der Grundbuchvorgang?

Sind die Unterlagen vollständig, ist der Vorgang beim Grundbuchamt am selben Tag abgeschlossen. Die Unterlagenvorbereitung, die Abfrage von Rückständen und die rechtliche Prüfung können jedoch 1 bis 4 Wochen in Anspruch nehmen.

Lassen Sie prüfen, bevor Sie unterschreiben

Um aus Deutschland sicher eine Immobilie in der Türkei zu kaufen oder zu verkaufen, sichern wir Ihren Vorgang durch eine Grundbuchprüfung und eine rechtliche Prüfung ab. Das Erstgespräch ist kostenlos.